TWEE GERECHTSHOVEN, TWEE MENINGEN!

NIVO 2026 - 43

Wie een woning koopt om daarin zelf te gaan wonen, betaalt in beginsel 2% overdrachtsbelasting. Voor starters geldt onder voorwaarden zelfs een vrijstelling (0%). Maar wat als de koper de bestaande woning sloopt en op dezelfde plek een nieuwe woning bouwt? Twee gerechtshoven deden hierover onlangs uitspraak. Opmerkelijk genoeg kwamen zij tot een verschillend oordeel. Hoe kan dat?

Overdrachtsbelasting

Bij de aankoop van een bestaande woning is overdrachtsbelasting verschuldigd. Voor woningen die de koper zelf als hoofdverblijf gaat gebruiken, geldt het verlaagde tarief van 2%. Starters in de leeftijd van 18 jaar t/m 34 jaar kunnen onder voorwaarden éénmalig gebruikmaken van de startersvrijstelling, zijnde 0% overdrachtsbelasting. 
Deze vrijstelling geldt in 2026 voor woningen met een waarde van maximaal € 555.000. 
Voor woningen die niet als hoofdverblijf (bijv. aanschaf woning om te verhuren of vakantiewoning) worden gebruikt, geldt in 2026 een tarief van 8%.

Een belangrijke voorwaarde voor zowel het verlaagde tarief als de startersvrijstelling is dat de koper de verkregen woning anders dan tijdelijk als “hoofdverblijf” gaat gebruiken.

Hof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2026:2008)

Op 2 juli 2026 deed Hof Amsterdam uitspraak over een echtpaar dat in 2022 voor € 310.000 een bestaande woning had gekocht. Beiden waren jonger dan 35 jaar en maakten gebruik van de startersvrijstelling.

Na aankoop werd de woning volledig gesloopt, inclusief de fundering. Vervolgens bouwde het echtpaar op dezelfde plek een nieuwe woning, die zij in 2024 betrokken.

De Belastingdienst vond dat de startersvrijstelling niet van toepassing was. Het Hof gaf de fiscus gelijk.

Volgens het Hof moet de verkregen woning daadwerkelijk als hoofdverblijf worden gebruikt. Omdat de oorspronkelijke woning volledig was gesloopt, kon daarvan geen sprake meer zijn. Dat het echtpaar vervolgens op dezelfde locatie ging wonen, maakte dit niet anders.

Geen startersvrijstelling dus! In plaats van 0% was het algemene tarief van 8% verschuldigd. Voor het echtpaar betekende dit gezamenlijk maar liefst € 24.800 aan overdrachtsbelasting!

Hof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2026:6025)

Op 15 september 2026 oordeelde Hof Arnhem-Leeuwarden over een vrijwel identieke situatie.

Een echtpaar had in 2022 voor € 715.000 een perceel met bestaande woonbebouwing gekocht. Ook hier werden de opstallen gesloopt en werd vervolgens een nieuwe woning gebouwd, waarin het echtpaar daadwerkelijk ging wonen.

Bij aankoop was 8% overdrachtsbelasting betaald, oftewel € 57.200. Het echtpaar vond echter dat het verlaagde tarief van 2% van toepassing was en had derhalve tijdig bezwaar gemaakt tegen de afgedragen overdrachtsbelasting ad € 57.200.

En dit Hof gaf het echtpaar gelijk!

Volgens het Hof is sloop en herbouw voor eigen bewoning niet wezenlijk anders dan een ingrijpende verbouwing. De wetgever heeft immers beoogd eigenwoningkopers gunstiger te behandelen dan beleggers.

Het echtpaar kreeg daarom € 42.900 (verschil tussen 8% en 2%) overdrachtsbelasting terug.

Conclusie

Twee gerechtshoven, met vrijwel dezelfde casus, maar met een tegengesteld oordeel.

Weliswaar ging het in Amsterdam om de startersvrijstelling en in Arnhem-Leeuwarden om het 2%-tarief, maar beide regelingen kennen hetzelfde “hoofdverblijfvereiste”.

Amsterdam kiest voor een strikte uitleg van de wettekst. 
Arnhem-Leeuwarden kijkt vooral naar het doel van de wet.

Persoonlijk spreekt de benadering van Arnhem-Leeuwarden mij meer aan. 
Waarom zou iemand die een woning volledig sloopt fiscaal anders worden behandeld dan iemand die vrijwel de gehele woning (ingrijpend) verbouwt? En het doel van de sloop en herbouw is toch om daarna de woning als hoofdverblijf te gaan gebruiken? 
Maar let op! er is pas zekerheid als de Hoge Raad hierover heeft geoordeeld.  

Bent u van plan een bestaande woning te kopen, deze te slopen en vervolgens een nieuwe woning te bouwen? Overleg dan vooraf met uw notaris of belastingadviseur. Wellicht kan vooraf zekerheid worden verkregen van de Belastingdienst.

Lukt dat laatste niet, houd dan financieel rekening met het hoge tarief van 8%. 
Wordt dit tarief bij de overdracht voldaan, maak dan tijdig bezwaar en beroep u op de gunstige uitspraak van Hof Arnhem-Leeuwarden. 
Hopelijk verschaft de Hoge Raad binnenkort definitieve duidelijkheid. 

Als u hierbij hulp nodig heeft, kunt u altijd contact opnemen met ons. 
Wij zijn hierin gespecialiseerd.