Box 3: belasten van vastgoed ‘nu en straks’
NIVO 2026 - 24
Naar verwachting moet het wetsvoorstel ‘Wet werkelijk rendement box 3’ ingaan per 1 januari 2028. Maar ondertussen is er, zoals jullie weten, veel gebeurd met box 3. En dat heeft negatieve effecten voor de beleggers in vastgoed.
Veel particuliere beleggers verkopen momenteel in hoog tempo hun vastgoed. Vooral beleggers met vastgoed dat valt in het middenhuursegment.
Wat speelt er precies? Peter Beets, expert Vermogensplanning bij ABN AMRO beschrijft dit goed in zijn column “Particuliere beleggers blijven zich terugtrekken, huurder blijft achter”.
Ik geef u daarvan een korte samenvatting.
Probleem
De kern van het probleem zit niet alleen in strengere huurregulering of hogere rentes, maar vooral ook in de huidige fiscale behandeling in box 3. Zolang daar geen verlichting komt, zullen particuliere verhuurders blijven uitponden – met een verdere krimp van het huuraanbod als gevolg. Het is daarom cruciaal om beleggers in de aanloop naar 2028 aan boord te houden.
Sinds 2022 is het investeringsklimaat voor verhuurders duidelijk verslechterd. Oplopende rentes, toenemende regulering van de middenhuur en een hoge frequentie van beleidswijzigingen zorgen samen voor afnemende rendementen. Dat concludeert SEO Economisch Onderzoek.
De overheid zegt niet blind te zijn voor de huidige gang van zaken en geeft aan dat, naast een 5-tal aanpassingen op de Wet Betaalbare huur, de geplande overstap naar belastingheffing op werkelijk rendement in 2028 het investeren weer aantrekkelijker moet maken. Precies daar zit echter het knelpunt. Dit is toekomstig beleid, terwijl de huidige box 3-belastingdruk nu tot grootschalige uitponding leidt.
Rekenvoorbeeld ter verduidelijking
Een belegger bezit drie appartementen, gefinancierd met een lening van € 400.000, met een totale WOZ-waarde van € 1.000.000. De rente bedroeg bij aankoop in 2021 nog 1,5%, maar is inmiddels gestegen naar 5%. Voor de vergelijking houden we de WOZ-waardes, de financieringsomvang en de onderhoudskosten constant. Voor 2026 en 2028 is gerekend met de maximale huurprijsgrens.
Conclusie
De uitkomst is veelzeggend. De jaarlijkse cashflow daalt van + € 30.000 in 2021 naar – € 750 in 2026. Niet alleen de rente, maar ook de fors toegenomen belastingdruk in box 3 draagt hier substantieel aan bij. Daarbij is nog geen rekening gehouden met aflossingen die eveneens uit de cashflow moeten worden betaald.
De huidige tegenbewijsregeling in de Overbruggingswet Box 3 biedt in dit geval geen soelaas: onderhoudskosten mogen niet worden afgetrokken, terwijl ongerealiseerde WOZ-waardestijgingen wél als rendement worden belast. Ter illustratie: de gemiddelde WOZ-waardestijging in de afgelopen vijf jaar bedroeg meer dan 8%.
Pas in 2028, onder het nieuwe box 3-stelsel, ontstaat weer een positieve cashflow van circa € 9.000. Maar ook dat kent een belangrijke nuance. Want bij verkoop/realisatie volgt t.z.t. alsnog een fiscale afrekening over de waardestijging vanaf 1 januari 2028.
Kortom, of het allemaal beter wordt. We gaan het zien.
Wilt u sparren hierover? U bent van harte welkom.
